Archiv für die Kategorie „Baufinanzierung“

Der Traum vom eigenen Haus lässt sich, so suggeriert es die Werbung gerne, mit einer Baufinanzierung leicht ermöglichen. Doch spätestens wenn man sich die ersten Angebote einholen möchte, muss man sich den Weg durch einen Dschungel an Möglichkeiten und Alternativen bahnen. Neben den bekannten Annuitätendarlehen kann eine Baufinanzierung auch mit einem Festdarlehen in Angriff genommen werden. Möglich ist auch die Kombination beider Darlehensformen in Verbindung mit weiteren Sparplänen wie Bausparverträgen oder kapitalbildenden Lebensversicherungen.

Bei allen Arten der Baufinanzierung ist jedoch darauf zu achten, dass die monatlichen Belastungen im Rahmen des finanziell Möglichen bewegen, damit aus dem Traum vom Hausbau kein Albtraum wird. Eine eingehende Auseinandersetzung mit den eigenen finanziellen Gegebenheiten ist daher unerlässlich.

Der angehende Bauherr sollte also schon im Vorfeld des Projektes sich über die bestehenden Möglichkeiten informieren und beraten lassen. Dabei ist die eigene Hausbank der erste Ansprechpartner, um sich die ersten Informationen aus fachkundigem Mund zu holen. Hierbei kristallisiert sich auch bereits heraus, welche Finanzierungsformen für den Bauherren definitiv in Frage kommen. Mit diesem Wissen kann man sich sodann weitere, gezieltere Informationen bei verschiedenen Baufinanzierern einholen, um dann die Angebote zu vergleichen.

Wichtig ist dabei aber nicht nur, auf den Nominalzins, sondern auch auf den Effektivzins der Baufinanzierung zu achten. Ein um wenige Prozentpunkte unterschiedlicher Zins zweier Anbieter kann sich im Laufe der Jahre auf eine höhere Zinsbelastung auf mehrere tausend Euro belaufen. Ein weiteres wesentliches Kriterium der Baufinanzierung sollte immer die Möglichkeit zur Sondertilgung sein, um durch eventuell erhaltene Mehreinnahmen den laufenden Kredit schneller zu tilgen.

Eine beliebte Form der Finanzierung ist das Festdarlehen. Bei dieser Darlehensart wird die Tilgung der geliehenen Summe erst am Ende der Kreditlaufzeit vorgenommen. Deswegen spricht man auch von einem endfälligen oder auch Fälligkeitsdarlehen.

Während der Kreditlaufzeit bedient der Kreditnehmer nur die laufenden Zinsen, während er dabei keine Tilgungsleistungen erbringt. Dies bedeutet, dass die Kreditsumme bis zur Tilgung am Ende der Laufzeit gleich hoch bleibt. Es besteht jedoch je nach Art der Vertragsgestaltung die Möglichkeit, im Laufe der tilgungsfreien Jahre Sonderzahlungen zu leisten.

Um am Ende der Laufzeit die geforderte Tilgungssumme leisten zu können, schließt der Kreditnehmer in der Regel einen zweiten Vertrag zum Ansparen der Summe ab. Dabei kann es sich zum Beispiel um einen Bausparvertrag, einen Fondssparplan oder eine Lebensversicherung handeln. Dies ist jedoch vom Risikoprofil und den finanziellen Möglichkeiten des Kreditnehmers abhängig.

Die sichersten Möglichkeiten, die geforderte Summe anzusparen, bieten dabei Bauspar- oder Banksparpläne. Hier ist jedoch die Zinsertragsdifferenz zwischen erhaltenem und zu bezahlendem Zins negativ, so dass der Kreditnehmer aus dieser Form keinen positiven Ertrag erwirtschaften kann.

Gleiches gilt für Lebensversicherungen. Diese haben aber gleichzeitig den Nachteil, dass sie bei sinkender Marktverzinsung einen berechneten Überschuss nicht leisten können. Hier gilt es also allein mit der garantierten Rückzahlungssumme zu kalkulieren. Bei Fondssparplänen kann hingegen die Zinsdifferenz positiv ausfallen, wenn sich der zugrunde liegende Fonds entsprechend entwickelt. Allerdings ist hier das Risiko, eine Deckungslücke bei Fälligkeit des Kredites zu erwirtschaften, aufgrund der unsicheren Entwicklung des Fonds nicht unerheblich. Der Kreditnehmer könnte also gezwungen sein, weiteres Kapital nachzuschießen, da ansonsten die Summe nicht geleistet werden kann.

Sehr oft reicht das vorhandene Kapital nicht aus, um ein Haus bauen oder kaufen zu können. Um die Traumimmobilie aber doch noch zu realisieren, bietet sich in diesen Fällen die bequeme Finanzierung mittels eines Baukredites oder -darlehens an. Banken, Sparkassen oder auch Volks- und Raiffeisenbanken bieten die dafür notwendigen Verträge an.

Die aufgenommenen Fremdmittel, also der Kredit, teilt sich in der Rückzahlungsphase in einen Tilgungs- und einen Zinsteil auf.
Der Tilgungsteil ist der Teil, der zum Abtragen der Schuld verwendet wird. Der Zinsteil, landläufig Bauzinsen genannt, ist gleichsam neben eventuellen sonstigen Gebühren die Einnahme der Bank aus der Ausleihung des Kredites. Mit diesem Anteil bestreitet sie beispielsweise ihre Personal- und Verwaltungskosten.

Die Bauzinsen unterliegen jedoch im Vergleich verschiedener Jahre einem steten Wandel. So mussten Immobilienfinanzierer noch Anfang der 90er Jahre des vergangenen Jahrhunderts Bauzinsen von bis zu 9% bezahlen. In den letzten Jahren ist dieses Niveau jedoch nicht zuletzt aufgrund der Finanzkrise und der damit gesunkenen Inflationsrate auf Zinssätze zwischen 3 und 5%, je nach Bank und persönlicher Situation, zurückgegangen. Das bedeutet, dass ein Kreditnehmer, der 1990 ein Darlehen zu 8,5% aufgenommen hatte, bei seiner Anschlussfinanzierung nunmehr mit einer weitaus niedrigeren Zinsbelastung kalkulieren kann.

Daraus folgt andererseits aber auch, dass ein heute zu 3,5% abgeschlossener Vertrag in zehn oder fünfzehn Jahren im Falle einer Anschlussfinanzierung einen deutlich höheren Zinssatz aufweisen könnte.Zu beachten ist auch, dass bei einem solch niedrigen Zinsniveau eine möglichst hohe Tilgungsrate vereinbart wird, da sonst der Effekt der Zunahme der Tilgungsrate bei einem Annuitätendarlehen nicht greift.

Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer gleichbleibende Raten, die sich aus den Zins- und Tilgungsleistungen zusammensetzen. Da sich bei jeder Ratenzahlung die geschuldete Kreditsumme vermindert, sinkt dadurch die Zinsbelastung. Im Laufe der Zeit steigt daher der Tilgungsanteil immer weiter an und bewirkt damit, dass die Kreditsumme wesentlich schneller sinkt. Beim Abschluss des Kreditvertrages sollte jedoch darauf geachtet werden, das die Tilgungsrate bei mindestens 1% der Kreditsumme pro Jahr beginnt.

Bei Zinsbelastungen von unter 5% pro Jahr ist es daher zu überlegen, ob nicht eine höhere Tilgungsleistung von 1,5 oder sogar 2% möglich ist, was zu einer noch schnelleren Rückführung des Kredites führt. Allerdings sollte es sich dann um einen Vertrag mit mehrjähriger Zinsbindung handeln, damit die Rate immer gleich bleibt und der Kreditnehmer weiterhin seine Planungssicherheit behält.

Ein Annuitätendarlehen kann aber auch mit einem variablen Zins ausgestattet werden. Bei einem variablen Zinssatz, der beispielsweise an den EURIBOR gekoppelt ist, wird der Zinsfuß regelmäßig an den aktuellen Marktzins angepasst. EURIBOR steht dabei für European InterBank Offered Rate und bezeichnet den Zinssatz, den Banken im Interbankengeschäft für Termingelder zu bezahlen haben.

Daraus folgt, dass auch augenscheinlich niedrige Raten sehr schnell bei einem unerwarteten Zinsanstieg zu einem finanziellen Fiasko für den Kreditnehmer werden können, da die zu leistende Rate immer größer wird.

Annuitätendarlehen werden in Deutschland gerne zur Finanzierung von Immobilien verwendet, da beide Vertragsparteien ihre Planungssicherheit im Einnahmen- wie Ausgabenbereich haben. Die Zinsbindungsfrist liegt dabei bei fünf, zehn oder fünfzehn Jahren, längere Bindungsfristen über 20 und mehr Jahre werden nicht gerne von den Banken bewilligt.

Vor den Erwerb einer Immobilie haben die Götter die Finanzierung gestellt. Aufgrund der vielfältigen Möglichkeiten, eine Immobilienfinanzierung zu gestalten, sollte sich der Hauskäufer schon sehr früh mit diesem Thema befassen.

Dazu gehört ein erstes Gespräch mit der Hausbank, um einmal die eigenen finanziellen Möglichkeiten ausloten zu können und sich zugleich auch wichtige Informationen, aber auch Tipps, zu holen. Hierbei zeigt sich sehr schnell, in welcher Größenordnung sich die Immobilienfinanzierung bewegen kann und welche verschiedenen Finanzierungsformen in Frage kommen.

So könnte der Immobilienerwerber mit einem hypothekarisch besicherten Annuitätendarlehen oder auch mit einer Kombination aus Festdarlehen und Banksparplan zum Ziel seiner Wünsche kommen. Auch könnte eine Kombination der beiden Darlehensformen in Betracht gezogen werden, eine kapitalbildende Lebensversicherung dazu kombiniert werden und und und…

Doch allein die Hausbank macht nicht glücklich. Hat man sich bei der Hausbank über die verschiedenen Möglichkeiten ausreichend informiert, so kann der Erwerber nun weitere, speziellere Informationen zusammentragen. Dazu zählen neben den zu zahlenden Nominal- und Effektivzinsen auch eventuell anfallende Gebühren, Sondertilgungsrechte oder möglicherweise zu erbringende Gutachterkosten. Einen Überblick über Immobilienfinanzierer bietet dabei das Internet, das einen schnell und einfach auf die einschlägigen Seiten leiten kann. Dort sind auch die aktuellen Konditionen über Zinsen und weitere Informationen abrufbar. Die auf den Seiten integrierten Finanzrechner bieten dabei eine erste Orientierung.

Aber auch ein Vergleich der zu erreichenden Verzinsung auf eventuelle Sparpläne fallen in diese Phase der Informationsbeschaffung. Denn schließlich kann ein Prozentpunkt mehr im Jahr im Laufe der Zeit mehrere hundert Euro an Zinsvorsprung und damit an höherer Tilgungsleistung erbringen.